— Dossier : La défense de la maison individuelle —
La maison individuelle, un gage de performance
La maison individuelle ou la performance au service de l’habitat.
Performance énergétique et environnementale
La future Réglementation Environnementale (RE 2020*), applicable au 1er janvier 2022, propose de poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la baisse des consommations des bâtiments neufs. La réglementation ira au-delà de l’exigence de la réglementation actuelle (RT2012) en insistant en particulier sur la performance de l’isolation quel que soit le mode de chauffage installé, grâce au renforcement (- 30 %) de l’indicateur « de besoin bioclimatique » (dit « Bbio »).
A cette exigence de sobriété énergétique s’ajoutera la volonté de décarboner l’énergie utilisée par les bâtiments. En maison individuelle, le seuil sera fixé à 4 kgCO2/m²/an dès l’entrée en vigueur de la RE2020 et exclura de fait des systèmes utilisant exclusivement du gaz. En logement collectif, le seuil sera d’abord fixé à 14 kgCO2/m²/an, laissant ainsi encore la possibilité d’installer du chauffage au gaz à condition que les logements soient très performants énergétiquement. Ensuite, le seuil sera ramené à 6 kgCO2/m²/an, excluant de fait le chauffage exclusivement au gaz, mais permettant le développement de solutions innovantes (pompes à chaleur, biomasse et raccordement au réseau de chaleur urbain).
*Source : Réglementation environnementale 2020
La RE 2020 vise également à diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments. Elle fixera des exigences (en kgCO2/an/m²) progressives et différenciées selon la typologie de bâtiment (individuel ou collectif).
On peut s’étonner qu’une nouvelle fois les exigences pour la maison individuelle soient plus sévères que pour le logement collectif. Alors que si l’on compare les émissions de gaz à effet de serre et l’impact sur le potentiel de réchauffement climatique des bâtiments en fonction de leur usage, les études les plus récentes (Observatoire E+C- et étude CSTB – Janvier 2019) montrent clairement que la maison individuelle est le mode d’habitat qui impacte le moins l’environnement.
Remarque : contrairement à la maison individuelle, un bâtiment collectif peut être conforme « au global » à la RT 2020 sans pour autant que tous les appartements qui le composent le soient individuellement, car les performances peuvent varier d’un foyer à l’autre.
Performance économique
De même, la maison individuelle, par son absence de charges partagées, responsabilise davantage les habitants, offrant ainsi des perspectives en matière d’économies d’eau et d’énergie, allant dans le sens de performances optimisées.
« Le bon sens se trouve lui-même parfois pris en défaut. Ainsi, il peut sembler évident que la facture énergétique d’un ménage en maison individuelle soit plus élevée que celle d’un ménage en immeuble collectif puisque les déperditions de chaleur doivent y être moindres. Pourtant, c’est le contraire qu’on observe souvent. Non pas que les maisons individuelles soient mieux isolées qu’on le croit ; mais les ménages en logement individuel ferment le chauffage en partant alors que ceux qui vivent en collectif le laissent ouvert »*.
Cette citation suffit à étayer le propos des coûts énergétiques de fonctionnement des logements. On note par ailleurs que cette observation est confirmée par l’analyse environnementale menée par le CSTB dans le cadre du référentiel HQE performance qui montre qu’en termes de consommation d’énergie, la maison individuelle est la plus économe.
Enfin, la bonne performance thermique d’une maison individuelle passe par sa toiture.
D’abord parce que l’existence d’un comble aménagé confère au bâti une meilleure compacité énergétique et permet de réduire ainsi de 25 % les consommations de chauffage par rapport à tout autre type de maison de surface habitable identique.
Ensuite parce que l’aménagement des combles embarque des travaux d’isolation performants et améliore l’efficacité énergétique du bâtiment (alors qu’un tout mal isolé peut être responsable de près de 30 % des déperditions thermiques de la maison).
*Source : « Une ville doit croître ou mourir », Ponts et Chaussées Magazine, Décembre 2008
On pourrait penser avant toute analyse détaillée que le coût du logement devrait forcément baisser avec la densité, ne serait-ce que parce que le foncier serait mieux utilisé, que moins de produits de construction seraient nécessaires ou que les équipements collectifs seraient mieux mutualisés et donc moins onéreux par habitant pour les collectivités. Il en est en réalité tout autre : la maison individuelle est le logement le plus économique.
De nombreuses études ont démontré que les coûts de construction des maisons individuelles sont nettement inférieurs à ceux du logement collectif. De même, on pourrait penser que dans le logement collectif, le foncier est mutualisé et que donc rapporté à chaque m² habitable, il revient moins cher.
Ce serait oublier qu’il existe une relation entre le prix du foncier et ce qu’il est plus avantageux de construire dessus. En réalité, le coût du terrain suit le carré de la densité* moyennant quoi, seule la montée des prix du foncier permet de rentabiliser les coûts d’une construction dense.
Enfin, comme déjà évoqué, un comportement plus responsable conduit à de plus faibles coûts de fonctionnement en maison individuelle comparés au logement collectif.
Au final, une maison individuelle bien isolée est donc le mode de logement le plus économique à la fois pour les constructeurs, pour les habitants et pour les collectivités locales.
*Source : « Les déterminants économiques de la densité parcellaire », Arnaud Bouteille dans Etudes Foncières n°135 p. 6-10
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